Copropriété : les règles en matière de facturation de la consommation d’eau
La consommation d'eau potable constitue une part significative des charges individuelles dans une copropriété. Dans ce contexte, la manière dont les factures sont réparties revêt une importance majeure. Afin d'encourager les copropriétaires à être plus vigilants quant à leur consommation, la loi les incite à mettre en place des outils de répartition individuelle.
La récente ordonnance du 22 décembre 2022 apporte des éclaircissements en matière de facturation et d'information sur la qualité de l'eau. Cette ordonnance transpose la directive européenne du 16 décembre 2020, également connue sous le nom de "directive eau potable".
Dans le cadre de la copropriété, un seul compteur commun est présent.
Pour les copropriétés construites avant le 12 novembre 2007, il est fréquent qu'elles soient raccordées au réseau public d'eau via un compteur général partagé entre tous les copropriétaires. Dans cette situation, seul le syndicat des copropriétaires entretient une relation directe avec le fournisseur d'eau. Pratiquement, le syndic doit diviser la consommation et répartir la facture entre les différents copropriétaires en fonction de leurs tantièmes (sauf dispositions contraires du règlement de copropriété).
Nouveauté : en vertu de l'ordonnance du 22 décembre 2022 relative à l'accès et à la qualité des eaux destinées à la consommation humaine, le syndic est désormais tenu de transmettre la facture d'eau globale à chaque propriétaire au moins une fois par an dans cette situation (article 24-11 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
Dans le cas où la copropriété dispose de compteurs divisionnaires individuels, c'est-à-dire des compteurs propres à chaque logement, le relevé précis de la consommation de chaque copropriétaire peut être obtenu. Cependant, le syndic reste l'abonné unique et c'est à lui de répartir ensuite la facture. Seule l'eau utilisée dans les parties communes de l'immeuble est répartie en fonction des tantièmes attribués à chaque lot.
"Tout service public de distribution d'eau destinée à la consommation humaine est tenu de procéder à l'individualisation des contrats de fourniture d'eau à l'intérieur des immeubles collectifs à usage principal d'habitation et des ensembles immobiliers de logements dès lors que le propriétaire en fait la demande. La souscription d'un contrat individuel avec le service public de distribution d'eau s'impose alors à tout occupant pour bénéficier de la fourniture d'eau. Ce contrat ne concerne pas la fourniture d'eau chaude sanitaire." (article 93 de la loi SRU du 13 décembre 2000).
Les décisions relatives à l'individualisation et à la réalisation des travaux sont prises à la majorité des voix de l'ensemble des copropriétaires (article 25, o, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
Nouveauté : l'ordonnance du 22 décembre 2022 impose au syndic de transmettre à chaque propriétaire la facture d'eau globale au moins une fois par an lorsque le contrat de fourniture d'eau n'est pas individualisé (article 24-11 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
Chaque copropriétaire possède son propre compteur individuel.
Le système de compteur individuel avec un contrat de fourniture direct entre le résident du lot et le service de distribution d'eau permet de facturer la consommation réelle d'eau. Cette approche incite davantage à lutter contre les gaspillages.
Il est bon de noter que la répartition basée sur les consommations réelles ne peut être appliquée que lorsque tous les lots sont équipés d'un compteur individuel. Ainsi, un copropriétaire ne peut pas échapper à la répartition des charges basée sur les tantièmes en installant un compteur individuel dans ses parties privatives sans modifier le règlement de copropriété (Cass. Civ. 3e 12-2-1986 n°84-15.246).
Cas particulier des copropriétés construites après 2007 :
Toute nouvelle construction à usage principal d'habitation, dont le permis de construire a été déposé à partir du 1er novembre 2007, doit comporter une installation permettant de mesurer la quantité d'eau froide fournie à chaque local occupé à titre privatif ou à chaque partie privative d'un lot de copropriété, ainsi qu'aux parties communes, le cas échéant (article L135-1, désormais L152-3 du Code de la Construction et de l'Habitation).
Il est bon de savoir que l'installation visant à mesurer la quantité d'eau froide dans les immeubles à usage principal d'habitation (mentionnée à l'article L. 152-3) doit être conçue de manière à permettre le relevé de la consommation d'eau froide sans nécessité d'accéder aux espaces privatifs (article D152-1 du Code de la Construction et de l'Habitation).