Prêt immobilier : hypothèque ou caution bancaire ?
Accorder un prêt immobilier est un risque pour une banque. Une garantie financière est alors exigée pour se protéger, elle consiste à prendre des dispositifs de “sûreté” pour se prémunir face à une éventuelle défaillance de remboursement de l’emprunteur. Il peut s’agir d’une caution, d’une hypothèque ou encore d’un privilège de prêteur de deniers.
Le choix de la sûreté peut être laissé au futur acheteur avant de signer son offre de prêt. La plupart du temps, la banque impose sa préférence. À ce jour, l’hypothèque représente moins de 30% des crédits.
Le privilège de prêteur de deniers
Le privilège de prêteur de deniers, a les mêmes effets que l’hypothèque, représente un avantage car il n’est pas soumis à la taxe de publicité foncière et donc moins coûteux pour l’emprunteur. Il s’adresse aux souscripteurs de crédit pour l’achat d’un bien neuf ou ancien. Cependant il ne s’applique pas à la construction. En revanche, son tarif est très intéressant pour un achat dans l’ancien.
La caution bancaire
Les banques détiennent un pouvoir sur les organismes de cautionnement, en effet ce sont souvent des filiales internes au groupe bancaire ou Crédit Logement, un organisme détenu par l’ensemble des grandes banques françaises.
La caution bancaire est assurée par les établissements financiers, les assurances ou les mutuelles professionnelles. C’est une couverture financière sur la base d’un fonds de garantie. Les emprunteurs cotisent pour se prémunir face à une défaillance. Le fonds prend en charge les mensualités en cas de difficultés de remboursement du prêt par l’emprunteur.
En contrepartie de la garantie, lors d’un cautionnement bancaire, l’emprunteur verse à la société de caution :
- une commission de caution, c’est-à-dire, un pourcentage du montant du prêt ou un montant forfaitaire,
- une contribution versée à un fonds de garantie.
Les conditions financières proposées diffèrent selon : les établissements, le montant emprunté, le montant des échéances et l’âge de l’emprunteur.
Les sommes versées par l’emprunteur correspondant au coût de la caution sont restituées en fin de contrat par la plupart des établissements mais ces sommes n’étant pas réévaluées, elles sont souvent désuètes après vingt années de crédit. Les cautions bancaires des filiales internes sont généralement moins onéreuses que les autres cautions puisque l’acquéreur ne récupère pas d’argent à la fin du prêt.
Bon à savoir : Certaines mutuelles peuvent également se porter caution. La caution "mutuelle fonctionnaire" propose des tarifs avantageux.
Attention : La caution ne peut garantir un Prêt à l’accession sociale (PAS) que si le montant du crédit est inférieur à 15 000 €. Également, en cas de prêt à taux zéro (PTZ), la garantie est automatiquement une hypothèque lorsqu’un PAS est associé. Il existe aussi la caution solidaire d’un particulier, cependant, elle est souvent considérée comme insuffisante lors d’un crédit immobilier.
L’hypothèque
Il s’agit d’une garantie traditionnelle consentie par l’emprunteur sur son bien immobilier, elle doit être établie par le notaire et publiée au Service de publicité foncière.
Son coût est plus important qu’une caution puisqu’il dispose :
- les honoraires du notaire,
- la contribution de sécurité immobilière (le salaire du conservateur des hypothèques),
- la taxe de publicité foncière,
- les frais de formalités et débours.
Lorsque l’acquéreur a recours au PTZ ou à un prêt conventionné, il est exonéré de la taxe de publicité foncière. L’inscription hypothécaire est valable, pour toute la durée du prêt, plus 1 an, mais elle ne peut excéder 50 ans.
Toutefois, l’hypothèque est sans effet à l’issue du paiement de la dernière échéance du prêt. Puis, après cette année, l’inscription tombe d’elle-même et disparaît sans frais, ni formalités. L’hypothèque est levée automatiquement un an après la fin du remboursement. L’emprunteur peut vendre son bien immobilier avant la fin du crédit. Dans ce cas, il doit obtenir la mainlevée de l’hypothèque. Cette mainlevée engendre des frais.
En cas de défaut de paiement de l’emprunteur, si aucune solution amiable n’est trouvée, le créancier met sa garantie en jeu en faisant procéder à la saisie du bien puis à sa vente. En effet, en cas de défaut de paiement, la garantie hypothécaire saisit le logement pour le vendre aux enchères judiciaires. En ce sens, la banque peut récupérer les sommes dues. Mais, en cas de non-remboursement d’une ou plusieurs mensualités, des solutions amiables doivent être cherchées avant la saisie du bien.
L’hypothèque est à privilégier lorsqu’aucune re-vente n’est prévue. En effet, aucuns frais ne sont à régler à la fin du remboursement du crédit.
L’hypothèque est presque obligatoire lorsque le crédit immobilier est demandé sans apport ou par des indépendants. Selon le profil de l’emprunteur, les sociétés de cautionnement peuvent refuser de garantir le prêt immobilier lorsqu’elles estiment que l’acheteur est sujet à risques.