Loi “Habitat dégradé” (9 avril 2024) : des outils renforcés pour rénover les logements indignes

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1. Une loi structurée et ambitieuse

Promulguée le 9 avril 2024 et publiée au Journal officiel le 10 avril, la loi comporte 59 articles répartis en trois grands volets : prévention de la dégradation, transformation des copropriétés en difficulté, et mesures diverses pour améliorer le cadre urbain et habitat.

2. Prévenir et agir en amont

• La loi autorise l’expropriation anticipée d’immeubles considérés comme indignes, notamment ceux frappés par plusieurs arrêtés de péril ou d’insalubrité, pour éviter leur dégradation définitive.

• Elle introduit l’obligation d’un diagnostic structurel décennal dans certains secteurs, pour détecter rapidement les risques liés à la solidité des bâtiments collectifs.

• Les communes peuvent imposer un permis de louer, y compris sans programme local de l’habitat, et effectuer des visites des logements, avec pouvoir d’imposer des amendes si nécessaire.

3. Faciliter les opérations de rénovation et de requalification

• Le bail à réhabilitation permet aux préfets d’autoriser un preneur — comme une collectivité — à réaliser les travaux à sa charge pour ensuite louer l’immeuble rénové.

• Le droit de préemption urbain est renforcé pour permettre aux collectivités d'intervenir sur les immeubles dégradés dans le cadre de programmes d’amélioration et de requalification.

• Les logements dégradés ou indignes frappés d’un arrêté sont soumis à une obligation de relogement ou d’hébergement temporaire par le propriétaire.

• Les constructions temporaires de relogement (jusqu’à 2 ans) peuvent être installées sans autorisation d’urbanisme.

4. Une lutte renforcée contre les marchands de sommeil

• Les sanctions pénales contre ces bailleurs sont nettement durcies, avec, notamment, une interdiction d’acquérir des biens locatifs étendue à 15 ans.

• Le registre national des copropriétés (RNIC) doit désormais recenser des données sur les marchands de sommeil afin de mieux les repérer et les prévenir.

5. Nouveaux moyens juridiques pour les copropriétés fragilisées

• La loi introduit la possibilité pour un syndicat de copropriétaires de souscrire à un emprunt collectif global afin de financer les travaux indispensables, complétant les dispositifs existants d’emprunt pour rénovation énergétique.

• Elle facilite la désignation d’un mandataire ad hoc ou d’un administrateur provisoire lorsque la copropriété est fragilisée par des impayés ou un défaut d’assemblée générale.

6. Une application concrète renforcée en 2025

Un premier décret d’application, daté de février 2025, précise les modalités de mise en œuvre des principales mesures, notamment en matière d’expropriation, de requalification des copropriétés et de diagnostic.